親が認知症になると「実家が売れない」と言われるのはなぜか
「介護施設に入ることになりそうだけど、入居一時金はどうしよう」
「実家を売れば払えるはず。でも、親が認知症だと売れないって本当？」
金融実務の現場で、このような相談を何度も受けてきました。
実は、『いざ売ろう』と決めた時には、
すでに判断能力がないとみなされ「手遅れ」になっているケースが驚くほど多いのです。
結論から言うと、
所有者本人の判断能力があれば不動産の売却は可能ですが、
失われている場合は原則として売却できません。
多くのご家庭では、
親の判断能力に不安が出始めるのとほぼ同時期に、
施設入居の検討をされ始めます。
ここに、いわば“見えないタイミングの問題”があります。
親が認知症になると実家の売却が困難になる理由
不動産売買契約は法律行為です。
契約には「本人の意思に基づく判断」が必要になります。
もし契約時に意思能力（判断能力）がないとみなされれば、
その契約は法的に無効になる可能性があります。
そのため、不動産会社はもちろん、
最終的な登記を担う司法書士も、
慎重に本人の意思確認を行います
これは、銀行口座が凍結される構造とよく似ています。
銀行が「本人の判断能力に疑いがある」と認識すると、
口座の利用を制限するのと同様に、
不動産売却も「本人の意思確認」が確認できなければ、
手続きは一歩も前に進まなくなります。
※口座凍結のリアルなリスクと回避策については
親の銀行口座が凍結されたとき、生活費をどう確保するか？金融プロが教える実務対策
の記事で詳しく解説しています。
施設入居費を払うために実家を売るケースは多い
実際に多いのは、次のような「負の連鎖」です。
- 親の認知症が進行し、在宅介護が限界を迎える
- 有料老人ホームへの入居を検討し始める
- 入居一時金として数百万円単位のまとまった資金が必要になる
ここで多くのご家族が「実家を売却すれば、その資金で充当できる」と考えます。
しかし、いざ動こうとした瞬間に、
本人の意思確認ができない（「なぜ売るのか」を論理的に説明できない）
という高い壁に直面します。
結果として、子が一時的に立て替えるケースも珍しくありません。
「家はあるのに、資金が動かせない」
この状態が一番苦しいのです。
成年後見制度を使えば売却できる？
判断能力が失われている場合、
多くは家庭裁判所に申立てを行い、
成年後見人を選任してもらいます。
成年後見人が選ばれれば、
家庭裁判所の許可を得て売却することは可能です。
ただし、現実は次の通りです。
- 時間がかかる：申立てから選任まで数ヶ月かかることもあり、「来月の入居費のために今すぐ売りたい」というニーズには応えられません。
- ハードルが高い：売却には家庭裁判所の許可が必要ですが、「他に資産があるなら家を売る必要はないのでは？」と却下されるリスクもあります。
- コストが続く：後見人（弁護士や司法書士など）への報酬は、親が亡くなるまで一生、親の財産から支払い続ける必要があります。
制度としては有効ですが、
「すぐに売って入居費を払いたい」という場面では時間がかかります。
成年後見制度は、
あくまで『親の権利を守る』ための制度であり、
『家族が便利に資産を動かす』ための道具ではない、
という理解が必要です。
家族信託なら売却は可能？
判断能力があるうちに「家族信託」を組んでいれば、
親が認知症になった後でも、
受託者（たとえば子）の判断だけで不動産を売却できる設計が可能です。
最大のメリットは、
売却の際に「その時の親の判断能力」や
「家庭裁判所の許可」を問われない点にあります。
ただし、以下の点には注意が必要です。
- 事前準備が必須：親に判断能力があるうち（元気なうち）に契約を結ぶ必要があります。
- コストと設計：専門家への報酬や、家族の状況に合わせた緻密な設計が必要です。
- 全家庭に向くわけではない：親族間の合意が取れていない場合、逆にトラブルの種になることもあります。
実家売却の“タイミング”をどう考えるか
売却を急ぐ必要があるかどうかは、
ご家族の状況によって千差万別です。
- 施設費の総額（入居一時金 ＋ 月額費用）
- 親の年金収入と預貯金
- 子世代からの援助の可否
・子世代からの援助の可否
これらをパズルのように組み合わせて検討する必要があります。
しかし、一つだけ断言できるのは、
「出口の価格（実家がいくらで売れるか）」
を知らないまま計画を立てるのは非常に危険だということです。
不動産の価値は、あなたが想像しているより高いこともあれば、
残念ながら低いこともあります。
「売る・売らない」の最終判断は後でいくらでも変えられますが、
「価格を知らないまま認知症が進行し、売れなくなってしまう時間」
だけは、二度と取り返せません。
親が認知症になる前にできる3つの備え
- 判断能力があるうちに家族で話す
- 資産全体の流れを整理する
- 実家の現在価値を把握する
すぐに売却する必要がなくても、
価格を知ることは計画の土台になります。
金融の世界では、
資産の価値を正確に把握することを「棚卸し」と呼びます。
不動産査定は売るための儀式ではなく、
家族の資金計画を立てるための正確なデータ取りと考えることもできます。
無料査定という選択肢
最近はオンラインで簡易査定が可能です。
複数社に依頼して相場感をつかむこともできます。
大切なのは、「今すぐ売るため」ではなく、
施設費用や将来設計を「見える化」するためのデータ収集として活用することです。
査定額という「具体的な数字」を把握して初めて、
- 成年後見を検討するのか
- 家族信託を組んで備えるのか
- あえて売却せずに保有し続けるのか
を、感情ではなく**「シミュレーション（計数的判断）」
として冷静に判断できるようになります。
まとめ
親が認知症になったからといって、
自動的に実家が売れなくなるわけではありません。
しかし、ひとたび「判断能力」が失われると、
売却には膨大な手続き・時間・コストが必要になります。
ここでの本当の問題は、「売れるかどうか」ではなく、
「手遅れになる前に、いつ動くか」です。
「あの時、知っていれば……」と後悔するのではなく、
「知ったうえで、最善の備えをしていた」と胸を張って言える状態に。
そのための最初の一歩として、
まずは「実家の正確な価値（現状）」を把握するところから始めてみてください。
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